Pasos legales para rescatar y regularizar una casa intestada

Cuando un ser querido falta, ya sea uno de tus padres o tu propia pareja, el duelo suele venir acompañado de asuntos que solo pueden resolverse ante la ley. Rescatar y regularizar una casa intestada es una prioridad, sobre todo cuando esa propiedad representa el fruto de años de trabajo y una parte importante de lo que una familia ha construido. Sin embargo, enfrentarse a una situación como ésta puede resultar confuso, especialmente cuando se desconoce qué implica regularizar una propiedad y qué puede ocurrir con ella.

Los problemas de una casa intestada

Lo primero que tienes que saber es que, más allá de que una propiedad se quede sin "dueño", el verdadero riesgo de un hogar intestado está en que el patrimonio se quede congelado. Mientras no se resuelva quién tiene derecho sobre la casa, venderla, rentarla o usarla como garantía son cosas que sencillamente no se pueden hacer. Además con el paso del tiempo, también pueden acumularse deudas como el predial y el agua, junto con el riesgo de que un tercero intente ocupar la propiedad.

Para despejar cualquier duda, platicamos con Alejandro Torres Ángel, licenciado en Derecho con 26 años de experiencia y egresado de la Universidad UNIVER de Guadalajara, quien nos ayudó a entender qué ocurre con una propiedad intestada, cuáles son los pasos para regularizarla y qué pueden hacer las familias para avanzar en el proceso sin convertir un intestamiento en un conflicto eterno.

¿Quién tiene derecho sobre una casa intestada?

Para empezar, ¿quién tiene derecho sobre una casa cuando no existe un testamento? Un intestado ocurre cuando una persona muere sin dejar un testamento válido o cuando éste no contempla todos sus bienes. En estos casos se abre la sucesión legítima y es la ley la que determina quién puede heredar. De acuerdo con los artículos 1599 y 1602 del Código Civil Federal, tienen derecho los descendientes, el cónyuge, los ascendientes y los parientes colaterales. Sin embargo, no todos tienen el mismo nivel de prioridad, ya que la ley establece un orden que comienza con los familiares más cercanos y avanza hacia los más lejanos. Para entender cómo funciona esta jerarquía, Alejandro Torres explica:

"A falta de hijos o descendientes, heredan los padres por partes iguales o los abuelos si los padres no viven. A falta de los anteriores, tienen derecho los parientes colaterales, como tíos y primos hasta el cuarto grado de parentesco. A falta de todos los familiares anteriores, los bienes pasan al Estado".

Primeros pasos para regularizar una propiedad intestada

Lo primero que debe hacerse para regularizar una propiedad intestada es iniciar formalmente la sucesión. El proceso puede comenzar ante un juez o un notario, presentando el acta de defunción y los documentos que acrediten el parentesco de quienes consideran tener derecho a la herencia. También es necesario verificar que realmente no exista un testamento válido. Una vez descartada esa posibilidad, se realiza la declaratoria de herederos, en la que se reconoce legalmente a las personas que tienen derecho sobre la herencia, y posteriormente se nombra a un albacea, quien se encargará de administrar los bienes durante el procedimiento.

En este punto es importante entender que el albacea no se convierte en dueño de la casa, sino que asume responsabilidades legales para llevar adelante la sucesión. Según Torres, en este proceso puede aparecer toda clase de obstáculos, pero uno de los errores más comunes es cuando los familiares "inician el juicio tramitándolo de manera individual, contratando cada quien a su abogado y buscando quedarse con la mejor parte de la herencia o valor de la finca, lo cual provoca mayor gasto y el procedimiento se lleva más lento".

¿Cuánto cuesta regularizar una propiedad intestada?

Por supuesto, un proceso como este también implica tiempo y dinero, por lo que antes de pensar en vender o repartir la casa es necesario saber exactamente cuánto vale la propiedad y qué cargas existen sobre ella. El inventario y avalúo permiten determinar los bienes que forman parte de la herencia, mientras que deudas como el predial, el agua o una hipoteca deben tomarse en cuenta antes de llegar a la repartición.

A esto se suman los honorarios de los abogados y los gastos de notaría, que pueden representar una cantidad importante dependiendo del valor del inmueble y de cuánto se prolongue el procedimiento. De acuerdo con Alejandro Torres, un juicio de esta naturaleza puede resolverse en dos o tres años cuando los herederos logran ponerse de acuerdo, pero un conflicto puede llevarlo a más de cinco años.

En cuanto a los gastos, los honorarios legales pueden representar entre 15 y 25% del valor de la finca, mientras que los gastos notariales pueden rondar 5%, además de impuestos. Después viene el proyecto de partición y, finalmente, las nuevas escrituras a nombre de los herederos. Y en caso de que los herederos no se pongan de acuerdo, la propiedad no queda necesariamente detenida para siempre.

Como explica el abogado: "Si uno de ellos quiere vender y los demás no, entonces los que no quieren vender tendrán que pagarle la parte que le toca o, si es posible, la división de la casa se hará de esa manera. Si uno de ellos quiere vivir allí, pagará a los demás su parte correspondiente o pagará renta proporcional si es que es el deseo de los demás. Si uno de los herederos se niega a firmar en todo el procedimiento, el juicio continúa en rebeldía por lo que respecta a él, y al final se le asigna la parte proporcional que le corresponde".

Rescatar una casa intestada no es un trámite inmediato, pero mientras más tiempo pase, mayores pueden ser las deudas, los gastos y las posibilidades de que aparezcan nuevos conflictos alrededor de la propiedad. Por eso, antes de que una casa familiar termine convertida en un problema, lo más recomendable es sentarse a la mesa con los demás familiares de la manera más tranquila posible, reunir las actas y documentos disponibles y buscar la asesoría legal correspondiente para conocer todas las opciones que existen.